In eine Immobilie in der Zukunft im Bau (VEFA) im Jahr 2025 investieren: Vorteile, Nachteile und wichtige Schritte

In die Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) zu investieren bedeutet, eine Wohnung vor deren Bau zu reservieren und jeden Schritt vom ursprünglichen Plan bis zur Schlüsselübergabe zu verfolgen. Im Jahr 2025 bleibt diese Art des Erwerbs wegen ihrer Garantien und steuerlichen Vorteile beliebt, erfordert jedoch eine sorgfältige Organisation und ein gutes Verständnis der Risiken. Zwischen der Vorwegnahme von Fristen und der Kostenkontrolle wirft dieser Artikel einen Blick auf die Vorzüge und Fallstricke der VEFA und erläutert die notwendigen Schritte, um Ihr Projekt erfolgreich umzusetzen.

Was ist VEFA?

Prinzipien und Besonderheiten

VEFA, oft als „Kauf auf dem Plan“ bezeichnet, bedeutet, dass Sie Eigentümer einer Immobilie im Bau werden. Konkret verkauft Ihnen der Bauträger ein Grundstück und übergibt Ihnen nach Fertigstellung der Arbeiten eine Wohnung, die den ursprünglichen Plänen entspricht. Sie zahlen schrittweise: eine erste Zahlung bei Unterzeichnung des Reservierungsvertrags, dann weitere Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt. Dieses Verfahren ermöglicht es Ihnen, die finanzielle Belastung zu verteilen und bei Übergabe eine neue Wohnung zu erhalten, die den geltenden Normen entspricht.

Rechtlicher Rahmen und Garantien

Das Bau- und Wohnungsbaugesetz regelt VEFA streng. Zu den angebotenen Schutzmaßnahmen gehört die finanzielle Fertigstellungsgarantie, die sicherstellt, dass der Bauträger über die notwendigen Mittel verfügt, um das Projekt auch bei Zahlungsunfähigkeit abzuschließen. Zudem deckt die Garantie für perfekte Fertigstellung ein Jahr lang Mängel ab, die zweijährige Garantie gilt für Ausstattungsgegenstände, und die zehnjährige Garantie schützt vor strukturellen Schäden. Diese Regelungen stellen den Käufer relativ sicher, vorausgesetzt, das Engagement des Bauträgers ist solide.

Vorteile einer VEFA-Investition im Jahr 2025

Zwischen Einsparungen zu Beginn, der Personalisierung des Raums und steuerlichen Vergünstigungen zieht VEFA weiterhin Investoren an. Dennoch hängen die Vorteile stark vom lokalen Markt und den Modalitäten Ihrer Finanzierung ab. Hier einige Argumente, die Sie vor Ihrem Einstieg berücksichtigen sollten.

• Attraktiver Preis: Der Erwerb einer Neubauwohnung auf dem Plan ermöglicht es oft, weniger zu zahlen als für eine vollständig fertiggestellte Immobilie mit vergleichbaren Leistungen. Durch die Senkung der Kaufkosten wird es einfacher, eine zufriedenstellende Mietrendite zu erzielen.
• Reduzierte Mehrwertsteuer und Pinel: In bestimmten angespannten Zonen können Sie einen Mehrwertsteuersatz von 5,5 % statt 20 % anstreben oder von einem steuerlichen Vorteil nach Pinel profitieren, der bis zu 21 % des Kaufpreises über 12 Jahre beträgt.
• Personalisierung: Wahl der Materialien, Innenraumgestaltung, Ausrichtung der Räume… Sie wirken direkt an den Plänen mit, was die Frustration über eine standardisierte schlüsselfertige Immobilie begrenzt.
• Aktuelle Normen: Der VEFA umfasst die neuesten Umweltvorschriften (RE 2020), Garantien für Energieeffizienz und thermischen Komfort für den zukünftigen Mieter oder Bewohner.
• Rechtliche Sicherheit: Die Absicherung der Zahlungen, die Versicherungspflicht und die zehnjährigen Garantien reduzieren den Erwerbsstress, vorausgesetzt, man wählt einen solventen Bauträger.

Risiken und Nachteile abzuwägen

Man könnte glauben, dass VEFA nur Vorteile bietet, aber mehrere Punkte verdienen es, im Voraus bedacht zu werden. Unvorhersehbare Ereignisse auf der Baustelle oder ein möglicher Ausfall des Bauträgers sind nicht zu vernachlässigen.

Lieferfrist und Nutzungsaufschub

Manchmal zieht sich die Baustelle über den ursprünglichen Zeitplan hinaus, was Ihren Einzug um mehrere Monate oder sogar ein Jahr verzögert. Daher ist es ratsam, die im Falle einer Verzögerung vorgesehene Vertragsstrafe sorgfältig zu prüfen und einen Plan B für die Vermietung vorzusehen, falls Sie umziehen wollen, um die Immobilie zu beziehen.

Risiko von Mehrkosten und Endqualität

Personalisierungsoptionen können Ihr Budget erheblich erhöhen: hochwertige Materialien, spezielle Ausstattungen, maßgeschneiderte Oberflächen… Hinzu kommt die Schwierigkeit, die tatsächliche Qualität der Bauarbeiten vor der Übergabe zu bewerten, weshalb es wichtig ist, einen unabhängigen Sachverständigen für die Abnahme der Immobilie einzubeziehen.

Marktsensibilität und Liquidität

Eine Immobilie in VEFA generiert keine Einnahmen, solange Sie die Schlüssel nicht erhalten haben. Gleichzeitig kann der Wiederverkauf einer neuen Immobilie auf einen überfüllten Markt mit zahlreichen Programmen stoßen. Bevor Sie sich verpflichten, analysieren Sie das Konkurrenzangebot, einschließlich ähnlicher VEFA-Programme in der Zielregion, um die tatsächliche Nachfrage abzuschätzen.

Wichtige Schritte zur Realisierung eines Kaufs in VEFA

• Programmauswahl: Identifizieren Sie den Standort und das Umfeld (Verkehr, Schulen, Geschäfte). Eine dynamische Zone sichert eine bessere Wertsteigerung mittelfristig.
• Unterzeichnung des Reservierungsvertrags: In diesem Schritt leisten Sie eine Anzahlung (5 bis 10 % des Kaufpreises). Der Vertrag enthält die technische Beschreibung, den vorläufigen Zeitplan und aufschiebende Bedingungen.
• Finanzierungssuche: Verhandeln Sie Ihren Immobilienkredit, indem Sie mehrere Banken einbeziehen und Angebote vergleichen (Zinsen, Versicherungen, Sicherheiten).
• Zahlungsaufforderungen: Sie begleichen die Zahlungsraten entsprechend dem Baufortschritt (Fundamente, Rohbau, Ausbau, Übergabe). Dies erstreckt sich oft über 18 bis 24 Monate.
• Abnahme der Wohnung: Sie führen eine sorgfältige Bestandsaufnahme mit oder ohne Sachverständigen durch. Jede Beanstandung muss im Abnahmeprotokoll vermerkt werden, um die entsprechenden Garantien auszulösen.
• Schlüsselübergabe: Nach Zahlung des Restbetrags werden Sie voll Eigentümer und können die Wohnung vermieten oder selbst beziehen.

Tipps zur Optimierung Ihres Projekts

• Umfassende Marktstudie : Überprüfen Sie das Profil potenzieller Mieter, das Mietniveau und die unmittelbare Konkurrenz.
• Angepasster Finanzierungsplan : Berücksichtigen Sie von Anfang an die Notarkosten, die Gemeinschaftskosten und eine Abschreibung bei Vermietungsziel.
• Beschaffung zuverlässiger Bauträger : Bevorzugen Sie diejenigen, die mehrere erfolgreiche Übergaben vorweisen und eine transparente Nachbetreuung bieten.
• Steueroptimierung : Das Pinel-System oder der reduzierte Mehrwertsteuersatz bieten einen Hebel für die Rentabilität, binden Sie jedoch an eine Dauer- und Gebietsvorgabe.
• Regelmäßige Baustellenkontrolle : Planen Sie Besuche, um den Fortschritt zu überprüfen, mögliche Anomalien frühzeitig zu erkennen und Ihr Budget schnell anzupassen.

Vergleichstabelle der Steuersysteme

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die durchschnittliche Kaution bei VEFA?

In der Regel zwischen 5 und 10 % des Verkaufspreises, wird sie bei der Übergabe abzüglich bereits geforderter Beträge zurückerstattet.

Kann man eine VEFA-Immobilie vor der Übergabe weiterverkaufen?

Ja, aber der Weiterverkauf auf dem Plan erfordert die Einhaltung der Fristen und Bedingungen, die im Reservierungsvertrag festgelegt sind.

Wie wählt man seinen Bauträger aus?

Überprüfen Sie seine Referenzen, die Anzahl der übergebenen Projekte und die finanzielle Solidität. Ein Besuch auf einer abgeschlossenen Baustelle ermöglicht die Beurteilung der Qualität.

Was sind die wichtigsten Garantien für den Käufer?

Die finanzielle Fertigstellungsbürgschaft, die Garantie für einwandfreie Fertigstellung, die zweijährige Garantie und die zehnjährige Garantie.

Ist es möglich, die im VEFA vorgesehene Raumaufteilung zu ändern?

Ja, vorbehaltlich technischer Möglichkeiten und einer schriftlichen Vereinbarung mit dem Bauträger, oft gegen Zahlung zusätzlicher Optionen.