Top 5 der französischen SCPI

TL;DR — SCPI bleiben 2025 ein Eckpfeiler der Immobilienanlage: Die durchschnittliche Rendite 2024 liegt bei 4,72 % (Quelle ASPIM). Unser Top 5 kombiniert Rendite, Größe, Solidität und Diversifikation: CORUM Origin, Iroko Zen, Immorente (Sofidy), Épargne Pierre (ATLAND Voisin) und Pierval Santé (Euryale).
Vergleichen Sie Gebühren, Strategie und Liquidität vor einer Investition und denken Sie daran, zwischen Themen und Verwaltungsgesellschaften zu diversifizieren.

SCPI: schnelle Definition und Kontext

Eine SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sammelt das Kapital von Investoren, um ein Portfolio von Immobilien (Büros, Einzelhandel, Logistik, Gesundheit, Hotels, Wohnimmobilien…) zu erwerben und zu verwalten. Im Gegenzug erhalten die Gesellschafter potenziell Mieteinnahmen und profitieren von Risikostreuung, delegierter Verwaltung und einem niedrigeren Einstiegspreis als bei Direktimmobilien.

Marktseitig veröffentlicht die ASPIM (Berufsverband) jährlich offizielle Indikatoren. Für 2024 liegt die durchschnittliche Ausschüttungsquote der SCPI bei 4,72%, ein Anstieg gegenüber 2023, mit Unterschieden je nach Themenbereich (diversifiziert > Gesundheit/Bildung usw.). Quellen: Pressemitteilungen und Unterlagen der ASPIM. Gut zu wissen: Seit 2022 spricht man von der Ausschüttungsquote (TD) nach ASPIM-Methodik (ersetzt die frühere TDVM). Die TD entspricht der brutto Ausschüttung der SCPI (einschließlich eventueller Wertsteigerungen) bezogen auf den Anteilspreis des Vorjahres.

Methode: Wie wir dieses Top 5 erstellt haben

Diese Rangliste ist keine persönliche Empfehlung. Sie zielt darauf ab, französische SCPI zu identifizieren, die repräsentativ und solide sind, basierend auf mehreren gewichteten Kriterien:

• Performance 2024: Höhe der Ausschüttungsquote, historische Regelmäßigkeit.
• Solidität & Größe: Kapitalisierung, Belegungsquote, Anteilspreispolitik.
• Strategie & Diversifikation: Sektoren (diversifiziert, Gesundheit, Logistik, Handel…), Geografien (Frankreich/Europa).
• Gebühren & Zugänglichkeit: Eintritts- und Verwaltungsgebühren, Anteilspreis, Nutzungsdauer.
• ESG/ISR: Vorhandensein eines immobilienbezogenen ISR-Labels oder einer strukturierten Vorgehensweise.

AMF-Regel zum Anteilspreis: Der Zeichnungspreis einer SCPI muss innerhalb einer Spanne von ±10% ihres Rekonstruktionswerts liegen (ansonsten muss die Verwaltungsgesellschaft dies begründen und der AMF melden). Diese Regel erklärt einige Aufwertungen/Abschläge, die 2023–2025 beobachtet wurden.

Top 5 der französischen SCPI (Ausgabe 2025)

1) CORUM Origin Pan-europäisch diversifiziert

Rendite 2024: 6,05 % (TD). Anteilspreis: 1.135 €. Marktkapitalisierung: ~3,5 Mrd. € (Mitte 2025). Eintrittsgebühren: 11,96 % inkl. MwSt.

Verwaltet von CORUM L’Épargne, zeichnet sich Origin durch seine historische Fähigkeit aus, hohe Renditen zu erzielen und gleichzeitig europaweit zu investieren (Büros, Einzelhandel, Hotels usw.). Die SCPI bleibt anspruchsvoll bei der Auswahl und Umschichtung von Vermögenswerten, mit einer Ausschüttung 2024 über dem Marktdurchschnitt.

Quelle Bulletin 2024 • Gebühren CORUM Origin

2) Iroko Zen Ohne Eintrittsgebühr

Rendite 2024 : 7,32% (TD). Anteilswert : 204 € (Stand 01.08.2025). Marktkapitalisierung : ~1,1 Mrd. €. Eintrittsgebühr : 0%.

Die SCPI ISR und 100% digital, Iroko Zen kombiniert eine opportunistische, granulare und paneuropäische Strategie mit kleineren Asset-Tickets und hoher Diversifikation (Logistik, Gewerbe, Einzelhandel am Stadtrand usw.). Das Fehlen von Eintrittsgebühren verbessert die Netto-Rentabilität bereits im ersten Jahr (Gebühren bestehen, sind aber überwiegend auf Verwaltung/Betrieb bezogen).

Performance 2024 • Gebühren Iroko

3) Immorente (Sofidy) Diversifiziert, historisch

Rendite 2024 : 5,04% (TD). Anteilswert : 340 €. Marktkapitalisierung : 4,4 Mrd. € (31.12.2024). Eintrittsgebühr : (laut Informationsblatt, marktüblich).

Gegründet 1988, stützt sich Immorente auf ein sehr granuliertes Portfolio (Büros, Einzelhandel, Retail Parks usw.) in Frankreich und Europa. Im Jahr 2024 hat Sofidy einen stabilen Anteilswert und eine widerstandsfähige Belegungsquote beibehalten, mit einer aktiven Arbitragepolitik und einer Ausschüttung >5%.

Jahresbericht 2024 (PDF) • Immorente Datenblatt

4) Épargne Pierre (ATLAND Voisin) Regionen & Büros/Geschäfte

Rendite 2024 : 5,28% (TD). Anteilswert : 208 € (seit 2021 stabil). Marktkapitalisierung : ~2,7 Mrd. € (31.12.2024). Label : ISR.

Sehr nachgefragte SCPI, Épargne Pierre bevorzugt große regionale Metropolen und eine vorsichtige Verwaltung des Anteilswerts. Die stabile Ausschüttung über mehrere Jahre macht sie zu einem Eckpfeiler vieler Portfolios. ESG-Politik strukturiert durch das ISR-Label.

Aktuelles 2025 & Zahlen 2024 • Épargne Pierre Datenblatt

5) Pierval Santé (Euryale) Gesundheit & Bildung

Rendite 2024 : 4,05% (TD). Anteilswert : 204 €. Marktkapitalisierung : ~3,3 Mrd. €. Label : ISR Immobilien (April 2023).

Auf Gesundheit spezialisiert, bildet Pierval Santé eine defensive Säule (Kliniken, Pflege, betreute Einrichtungen, Europa & Kanada). Nach sehr dynamischen Jahren markiert 2024 eine moderatere Rendite, aber eine langfristige Strategie mit einer hohen Belegungsquote und einer zertifizierten ESG-Politik.

Euryale Datenblatt • Bulletin Q4 2024 (PDF)

Vergleichstabelle (Schlüsselzahlen 2024)

* Anteilswert und Marktkapitalisierung: Richtwerte Ende 2024 / Mitte 2025 laut offiziellen Mitteilungen. Vergangene Leistungen sind kein Indikator für zukünftige Ergebnisse.

Statistiken & Schlüsseldaten des Marktes (2024)

• Durchschnittliche Ausschüttungsquote 2024: 4,72% (ASPIM-IEIF). Die „diversifizierten“ SCPI liegen im Durchschnitt bei 5,8%, die „Gesundheit/Bildung“ bei etwa 4,0%.
• Gesamtkapitalisierung SCPI: ~88–89 Mrd. € Ende 2024 (leichte Schrumpfung gegenüber 2023).
• Anteilswerte: unterschiedliche Anpassungen in 2023-2024, vor allem bei Büro-SCPI; Regulierung durch AMF-Regel (±10% des Wiederbeschaffungswerts).
• Sammlungen: allmähliche Erholung Ende 2024 und erstes Halbjahr 2025 laut ASPIM/Beobachtern.

Vor- & Nachteile der SCPI (kurze Erinnerung)

Vorteile

• Risikostreuung (viele Vermögenswerte und Mieter).
• 100% delegierte Verwaltung (Auswahl, Vermietung, Arbeiten, Umschichtungen).
• Zugang zu professionellen Anlageklassen (Gesundheit, Logistik, Einzelhandelsparks…).
• Potentielle vierteljährliche Erträge, geografische Diversifikation.

Einschränkungen/Risiken

• Kein Kapital garantiert (Anteilswert und Erträge variabel).
• Liquiditätsrisiko (nicht börsennotierter Anteilsmarkt).
• Potentiell hohe Eintrittsgebühren (außer bei „gebührenfreien“ Modellen).
• Besteuerung von Immobilienerträgen und ausländischen Einkünften (optimierbar).

Steuertipp: Die Optimierung durch Entmischung oder über einen Lebensversicherungsvertrag kann je nach Situation die Steuerlast verbessern (mit Berater abklären).

Drei konkrete Anwendungsfälle zum Aufbau eines Portfolios

1) Schnelle Nettorendite suchen

Die Kombination einer SCPI ohne Eintrittsgebühren (z.B. Iroko Zen) und einer bewährten Rendite-SCPI (z.B. CORUM Origin) ermöglicht es, den Aufbau eines Einkommensstroms zu beschleunigen (Achtung auf sektorale und geografische Diversifikation).

2) Ein Portfolio mit „Säulen“ stabilisieren

Großkapitalisierte SCPI mit anerkanntem Management (Immorente, Épargne Pierre) bieten Granularität und Stabilität des Anteilswerts, allerdings zu einem manchmal „vernünftigeren“ Ertrag.

3) Eine defensive thematische Komponente hinzufügen

Der Gesundheitssektor (Pierval Santé) bringt eine von den klassischen tertiären Zyklen entkoppelte Diversifikation, die für eine langfristige Perspektive nützlich ist.

Werkzeuge, Lösungen & Alternativen

• Offizielle Dokumente: Quartalsberichte, Jahresberichte, PRIIPs-KID, Informationsblätter (vor jeder Zeichnung zu lesen).
• ASPIM/IEIF-Indikatoren: Verfolgen Sie die durchschnittliche Rendite, den Mittelzufluss, die Kapitalisierung und die Preisentwicklungen.
• Simulatoren: Berechnen Sie Ihren Nettostrom je nach Ihrem Grenzsteuersatz, dem Anlagevehikel (Depot/Lebensversicherung/PEA-PME nicht für SCPIs des allgemeinen Rechts geeignet) und der Struktur (Barzahlung, Kredit, Nießbrauch).
• Alternativen: OPCI für Privatanleger (liquider, volatiler), SCI von SCPIs in Lebensversicherungen, börsennotierte Immobiliengesellschaften (SIIC/REIT), Immobilien-Crowdfunding.

Trends 2025–2026: Was zu beobachten ist

• Geldpolitik & Bewertungen: Ein Zyklus der Zinssenkungen unterstützt die Expertenwerte, aber die Anpassung erfolgt schrittweise je nach Anlageklasse (Prime-Büros vs. Sekundär, Logistik, Einzelhandel am Stadtrand, Gesundheit).
• Regulierung: Konsolidierung der Transparenz (Bewertungsfrequenz, Information der Anteilseigner) und AMF-Wachsamkeit bezüglich der Differenz zwischen Preis und Wiederbeschaffungswert.
• ESG/ISR: Zunahme der Energie-Capex-Pläne (DPE/RE2020), die Capex und Umschichtungen beeinflussen; zertifizierte SCPIs zielen auf die Verbesserung der CO2-Emissionen ab.
• Mittelzufluss & Liquidität: Eine allmähliche Erholung ist erkennbar; die Investitionsdisziplin bleibt entscheidend (Verschuldung, Belegungsrate, Mieterqualität).

FAQ — Top 5 französische SCPIs

Was ist eine SCPI und wie funktioniert sie?

Eine SCPI sammelt Ersparnisse, um Immobilien zu kaufen und Mieten einzunehmen. Sie kaufen Anteile und erhalten (potenzielle) Ausschüttungen anteilig. Die Verwaltung wird delegiert.

Was sind die Vorteile unserer Top 5?

Sie kombiniert Rendite (Iroko Zen, CORUM Origin), Stabilität/Granularität (Immorente, Épargne Pierre) und defensive Themen (Pierval Santé). Die Ansätze und Gebühren sind vielfältig, was die Diversifikation erleichtert.

Welche Werkzeuge gibt es zur Auswahl einer SCPI?

Lesen Sie die Berichte/Newsletter, prüfen Sie die TD 2024, die Finanzielle Belegungsquote, die Gebühren, die Strategie und die Risiken. Vergleichen Sie über Aggregatoren und konsultieren Sie die ASPIM für Marktdaten.

Wie viel kostet eine Investition in eine SCPI?

Die Kosten umfassen den Anteilspreis (z.B. 204 € bis 1.135 € je nach SCPI), mögliche Eintrittsgebühren (0 % bis ca. 12 %), Verwaltungsgebühren und Steuern auf die Einkünfte. Die Gebühren werden von jeder Verwaltungsgesellschaft detailliert angegeben.

Welche Trends für 2025–2026?

Zinsentspannung, schrittweise Wiedereröffnung bestimmter Anlageklassen (Logistik/Aktivität), erhöhte ESG-Anforderungen und verstärkte Disziplin bei den Anteilspreisen (AMF-Regel ±10 %).

Offizielle Quellen & nützliche Lektüre

• ASPIM — Sammlung & Performance 2024 ; Indikatoren Q1-2025 (PDF)
• CORUM Origin — Newsletter Q4 2024 • Gebühren
• Iroko Zen — Performance 2024 • Gebühren & 0%-Modell
• Sofidy Immorente — Jahresbericht 2024 (PDF) • Datenblatt
• Épargne Pierre (ATLAND Voisin) — News 2025 & Zahlen 2024 • Datenblatt
• Pierval Santé (Euryale AM) — Datenblatt & ISR-Label • Newsletter Q4 2024 (PDF)
• AMF — Regel ±10 % Wiederbeschaffungswert
• Pierrepapier — Alle TD 2024

Fazit & nächste Schritte

Unsere Top 5 der französischen SCPI vereint Rendite, Robustheit und ergänzende Themen: CORUM Origin und Iroko Zen für Performance-Antrieb, Immorente und Épargne Pierre für Granularität und Stabilität, Pierval Santé für die defensive/ESG-Komponente. Die ideale Allokation hängt jedoch von Ihrem Risikoprofil, Ihrem Zeithorizont und Ihrer Steuerlage ab.

Bevor Sie investieren, lesen Sie die regulatorischen Dokumente, vergleichen Sie die Gebühren und testen Sie verschiedene Szenarien (Barzahlung, Kredit, Entmündigung). Dann strukturieren Sie eine Allokation, die mehrere SCPI und Verwaltungsgesellschaften kombiniert, um die Risiken zu streuen.

Sprechen Sie mit einem Berater

Hinweis: Langfristige Investition, Risiko von Kapitalverlust und Illiquidität, keine garantierten Erträge. Frühere Leistungen sind kein Indikator für zukünftige Ergebnisse.