El compromiso de venta es una etapa clave de toda compra inmobiliaria. Este precontrato compromete tanto al vendedor como al comprador, y fija todas las condiciones de la futura transacción. Aunque solo se trate de un precontrato, su firma tiene consecuencias jurídicas y financieras importantes. Entonces, ¿cómo funciona concretamente? ¿Cuál es la diferencia con una promesa de venta y qué sucede en caso de desistimiento? ¡Hagamos un repaso juntos!
Sommaire
Comprender la naturaleza del compromiso de venta
¿Qué es exactamente un compromiso de venta?
El compromiso de venta es un precontrato donde el vendedor y el comprador se comprometen ambos de manera definitiva. Este documento fija precisamente todas las condiciones de la venta, que luego serán recogidas en el acto final firmado ante notario. Desde un punto de vista jurídico, su firma equivale ya a una venta, siempre que se cumplan las cláusulas suspensivas inscritas en el contrato.
¿Qué información debe figurar obligatoriamente?
Para ser válido, un compromiso de venta debe contener varias informaciones obligatorias, tales como:
- La identidad completa del vendedor y del comprador;
- La descripción detallada del bien inmobiliario y su dirección;
- El precio de venta y las modalidades de pago, así como el monto del depósito de garantía;
- Las posibles hipotecas, servidumbres y condiciones suspensivas, siendo la más común la obtención de un préstamo.
El desarrollo concreto, desde la firma hasta el acto final
Paso 1: la redacción y firma del documento
Para redactar el compromiso, hay dos soluciones: hacer el compromiso de venta ante el notario o hacerlo bajo firma privada, es decir, directamente entre las partes o a través de una agencia inmobiliaria. El notario aporta seguridad jurídica y consejos neutrales. Hoy en día, se puede firmar el documento de forma clásica en papel o de manera electrónica.
Paso 2: el ejercicio del derecho de retractación
Una vez firmado el compromiso, el comprador no profesional tiene derecho a cambiar de opinión. Para ello dispone de un plazo de retractación de 10 días, que comienza al día siguiente de la recepción del compromiso firmado por carta certificada.
Nuestro consejo: si el comprador desea cancelar el acuerdo, debe enviar una carta certificada con acuse de recibo al vendedor antes de que expire el plazo.
Paso 3: la realización de las condiciones suspensivas
La condición suspensiva más frecuente es la obtención de un préstamo inmobiliario por parte del comprador. También puede tratarse de otras condiciones como la obtención de un permiso de construcción o la verificación de que el ayuntamiento no ejerce su derecho de tanteo. El contrato suele prever un plazo de 45 a 60 días para que estas condiciones se cumplan.
Así, el respeto de estas etapas es crucial para asegurar la transacción.
Los aspectos financieros y jurídicos a no descuidar
¿Qué sucede si una de las partes desiste?
Si el comprador se retracta dentro del plazo legal de 10 días, recupera la totalidad de su depósito de garantía sin ninguna penalización. Asimismo, si una condición suspensiva no se cumple sin que sea culpa suya (por ejemplo, un rechazo de préstamo), el compromiso se anula. Sin embargo, si una parte desiste sin razón válida, la otra puede o bien forzar la venta en juicio, o bien solicitar indemnizaciones previstas por la cláusula penal del contrato.
¿Cuál es el costo asociado a un compromiso de venta?
Hacer redactar un compromiso por un notario suele costar algunos cientos de euros. En el momento de la firma, el comprador también entrega un depósito de garantía, cuyo monto suele estar entre el 5 % y el 10 % del precio de venta. Esta suma queda bloqueada en una cuenta del notario o del agente inmobiliario hasta la venta final. Además, pueden añadirse gastos de registro fiscal si el compromiso se firma sin notario y dura más de 18 meses.